在2023元旦收假后的近3個(gè)交易日里，地產(chǎn)股開門迎喜。尤其是在1月4日，地產(chǎn)板塊更是迎來全線爆發(fā)，相關(guān)指數(shù)當(dāng)天暴漲5.85%。

足夠火熱的漲勢(shì)，使地產(chǎn)股又重新成為了大盤里的“王者”。但短暫上揚(yáng)后，房地產(chǎn)板塊回歸冷靜，持續(xù)下探。

地產(chǎn)板塊在資本市場(chǎng)的圖景足以說明，新的一年，房企的艱苦探索和突圍之戰(zhàn)仍在繼續(xù)。

【資料圖】

據(jù)和訊房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，在2023年1月第1、2周里，已有超20余家房企在融資，架構(gòu)調(diào)整、債務(wù)重組、保交樓等方面著手行動(dòng)。

PART 01

刀刃向內(nèi)，精簡(jiǎn)組織

最近，某房企華北區(qū)域事業(yè)部?jī)?nèi)部人士對(duì)和訊房產(chǎn)表示，該事業(yè)部2023年的首要工作是降本增效，將人員優(yōu)化率定為30%，成本管理的顆粒度已經(jīng)細(xì)化到對(duì)日常辦公費(fèi)用支出的核定。

在房地產(chǎn)行業(yè)下行階段，人員優(yōu)化和組織架構(gòu)調(diào)整幾乎“相伴而行”，換句話說，人員優(yōu)化等于“將人才回歸社會(huì)”，架構(gòu)調(diào)整往往意味著區(qū)域合并，組織精簡(jiǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年涉及調(diào)整組織架構(gòu)的房企就有20多家。

2023年房企內(nèi)部“聚焦收縮”的趨勢(shì)更加明顯。綠城中國(guó)、德信集團(tuán)、招商蛇口(001979)、萬科、保利發(fā)展率先對(duì)區(qū)域架構(gòu)“動(dòng)刀”。

開年房企組織架構(gòu)調(diào)整“第一槍”由綠城中國(guó)打響。1月3日，綠城中國(guó)稱根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展，精簡(jiǎn)管理，強(qiáng)化資源協(xié)同，將原浙西區(qū)域集團(tuán)、浙東區(qū)域公司、杭州亞運(yùn)村項(xiàng)目公司合并，成立浙江區(qū)域集團(tuán)。

實(shí)力強(qiáng)勁的央企也不得不基于市場(chǎng)化和業(yè)績(jī)表現(xiàn)而進(jìn)行組織架構(gòu)的升級(jí)和整合。1月10日，據(jù)媒體消息，為了匹配集團(tuán)發(fā)展及管理需要，招商蛇口對(duì)8大區(qū)域中的4大區(qū)域進(jìn)行了調(diào)整：南通、無錫、粵東直接被降級(jí)；嘉興、紹興兩家城市公司的上級(jí)公司發(fā)生了變更；江南區(qū)域和華南公司的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到蘇州和長(zhǎng)沙。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)崔霽指出，新形勢(shì)下，降薪裁員將是房企組織和人員管理的重要特征。

從德信中國(guó)的內(nèi)部調(diào)整更加明顯，不僅對(duì)區(qū)域進(jìn)行合并調(diào)整，其還對(duì)集團(tuán)層面部分職能做出調(diào)整，例如合并運(yùn)營(yíng)管理、工程管理、客服管理、信息管理為運(yùn)營(yíng)品控中心；人力資源、行政管理、法務(wù)管理合并為綜合管理中心。

崔霽表示，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式過渡，其中一個(gè)很重要的表現(xiàn)就是組織的變化。降本增效、優(yōu)化人員及組織架構(gòu)成為常態(tài)。新形勢(shì)下，扁平化管理、后臺(tái)業(yè)務(wù)化都將是房企組織特征。

PART 02

增發(fā)、配股：融資找錢動(dòng)作頻頻

去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模腰斬，近7年來首次跌破1萬億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀融資8457.4億元，同比下降50.7%，其中海外債、信托降幅均超八成。

但融資受阻的另一面卻是，房企的資金壓力和流動(dòng)性危機(jī)仍在加劇。

數(shù)據(jù)顯示，2023年房企到期債務(wù)仍逼近萬億元，一季度即為首個(gè)償債高峰。其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

抓住融資窗口期，最大限度補(bǔ)充流動(dòng)性依然是房企的當(dāng)務(wù)之急。和訊房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，在1月第1、2周里，已有13家房企在融資方面“動(dòng)手”。

隨著去年12月“第三支箭”發(fā)出，配股融資成為房企的重要融資渠道。碧桂園在2022年全年完成了3次配股，共籌得約114億港元；旭輝也進(jìn)行了兩次配股。

新的一年，配股熱潮依然延續(xù)。1月11日，雅居樂表示擬先舊后新配售2.195億股，按每股2.25港元的價(jià)格、折價(jià)13.46%，籌集約4.892億港元的資金，用作償還該公司發(fā)行的于2025年到期的5億美元債、現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及一般企業(yè)用途。

值得注意的是，這已是雅居樂在不到兩個(gè)月內(nèi)進(jìn)行第三次配股融資，如此頻繁地進(jìn)行配股融資，也說明企業(yè)在現(xiàn)金流方面的確比較緊張。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，配售股份會(huì)在一定程度上稀釋原始股的股價(jià)和價(jià)值上漲空間，一定程度上也會(huì)影響到公司原股東的收益預(yù)期和利潤(rùn)，投資者此時(shí)大多會(huì)選擇賣出，就會(huì)導(dǎo)致股價(jià)回落，產(chǎn)生波動(dòng)。

但對(duì)于融資渠道并不那么通暢的民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企來說，成本較低的股權(quán)融資或許已是他們迫不得已的選擇。

定向增發(fā)融資也成為房企“解渴”的甘露。在今年的定增市場(chǎng)中，上市房企已經(jīng)頻頻現(xiàn)身。

據(jù)Wind顯示，截至1月12日，年內(nèi)已有華發(fā)股份(600325)、中南建設(shè)(000961)、天地源(600665)、新黃浦(600638)在內(nèi)的4家房企宣布定向增發(fā)計(jì)劃，主要用于項(xiàng)目建設(shè)以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

銀河證券策略團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人楊超分析表示，對(duì)于融資資質(zhì)欠佳的地產(chǎn)企業(yè)，定增可以緩釋風(fēng)險(xiǎn)，保障地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性。

PART 03

一場(chǎng)復(fù)活之戰(zhàn)：債務(wù)重組在繼續(xù)

受市場(chǎng)銷售疲軟，去化回款受阻，融資端管控收緊、債務(wù)償還壓力激增等因素影響，2021年至今已有約50余家房企公開宣布債務(wù)違約，可謂是房地產(chǎn)行業(yè)“暴雷”大年。

但隨著融資環(huán)境逐步改善，2022年下半年至今，富力、綠地等部分房企債務(wù)重組成功。

于近日，融創(chuàng)、花樣年、龍光集團(tuán)、陽(yáng)光城(000671)等企業(yè)也公布了債務(wù)重組方面的進(jìn)展。

融創(chuàng)中國(guó)成為新年第一家成功實(shí)行債務(wù)展期的房企，也是繼富力、龍光之后第三家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債整體重組的房企。

1月3日，融創(chuàng)中國(guó)表示，約160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會(huì)議表決通過，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。

據(jù)悉，融創(chuàng)中國(guó)針對(duì)境內(nèi)與境外債務(wù)制定了不同的重組框架。境外債務(wù)重組主要是通過“債轉(zhuǎn)股”降杠桿，將現(xiàn)有債務(wù)中的30億至40億美元及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。剩余債務(wù)兌換為新的美元票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2-8年。

克而瑞地產(chǎn)研究院表示，債務(wù)重組成出險(xiǎn)房企化債的突破口，未來或?qū)⑾破鹨徊ㄖ亟M熱潮。

但其也表示，債務(wù)重組只是能緩解燃眉之急，最終能否“復(fù)活”還是要依靠銷售回款，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤。

經(jīng)歷了冰與火相交織的2022年，新的一年房企不說“站起來”，或許總歸能好點(diǎn)？

一位TOP10房企內(nèi)部人士對(duì)和訊房產(chǎn)表示，他們認(rèn)為今年只能是更為謹(jǐn)慎和理性，市場(chǎng)或許不會(huì)比2022年好多少。

但中信證券(600030)研報(bào)預(yù)計(jì)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)前低后高，銷售復(fù)蘇較早，開發(fā)投資復(fù)蘇預(yù)計(jì)較晚。不斷累積的政策，疊加疫后復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)基本面，將在春節(jié)后陸續(xù)帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)復(fù)蘇。